延續上一篇所述，一般房貸會選用指數型或是固定利率房貸，
以現在為升息階段看來，直覺就是固定房貸較好，
因為指數型房貸只有1~6月利息較便宜，等七個月過後升息，
利率馬上就可以高過固定利率房貸。
我一開始也是這麼想，不過總是無法確定這個論點，
終於在怪老子的理財教室中的聰明轉換貸款銀行找到滿意的解答。
他用Excel 清楚地算出各種利率所須要繳交的利息，以比較那種貸法最為划算。
因為母親大人發下宏願說要在五年內將200萬還清，
又希望能每個月還五萬。
所以我將怪老子的理財教室中提供的範本改為五年期房貸。
貸款利率條件設定
1. 南山:
前五年，年利率設為3.2%
前二年，每月只能還本+利 = 11293元/月
2. 三商人壽:
前五年，年利率為3.17%
前三年，本金不能還超過100萬。
3. 台銀easy go :
- 第一段前六個月是i+0.115% = 2.57% ,
- 第二段第七個月到兩年是i+0.112% = 2.848%(預估升息到3.1%)
- 第三段就是第三年開始是i+0.663% = 3.399%(預估升息到3.5%)。
比較幾種case:
- 南山 每個月還款50000元
因前兩年南山規定只能還11293元/月，所以多出來的錢就用零存整付暫放在銀行定存中，
我設定零存整付利率為2.8% (剛查華南為2.78%)。
等兩年一到，就將錢拿去還本金。
零存整付試算可以在網路上輕易找到 ex. http://fn.yam.com/calculator/index.php?class=save&id=1
下表是零存整付24個月後領出繳付貸款本金共956554元，
第25個月起即可還款 50000/月。
最後excel算出，還款至第43個月即可還清，利息總共144,410元。
到此試算結束了嗎?
我認為有一個地方沒有考慮周全，因為我們使用零存整付會有利息，
所以在第24個月我們所還的本金中，包含此部份的利息，
應該將前24個月我們所繳的利息扣除零存整付所得的利息，
才能正確估算出我們實際繳出的利息。
第24個月領出之金額 956554元 - 連續24個月存入銀行共 928968元 = 27586元
因此我們此貸款的利息總共應為 144,410 - 27586 = 116,824 元
http://spreadsheets.google.com/pub?key=pws2GGhsvOXLIvRpeywlmSg&gid=5
2. 三商人壽每月還款50000元。
貸款本金不得在前三年低於一百萬，所以每個月還50000直到本金接近一百萬後，
只繳利息不繳本金，一樣地，將每月多餘的金錢47355元存入零存整付，直到第37個月用定存金還貸款本金。
第37個月開始可以還 50000/月。第43個月即可還清貸款。
利用excel 算出利息總和為 130581元
相同的我們將定存利息扣除
第37個月領出金額為671663元 - 總共存入零存整付金額為 662970 = 8693
所以，我們實際付出的利息為 130581 - 8693 = 121,888元
3. 台銀easygo 每月還50000元
這個例子就比較簡單了，他沒有限制償還本金的部份，
所以，直接將三段的利率填上(在此使用預期升息的利率)
就可以算出實際付出的利息為110,374 元，第43期還完。
結語:
可以看出，可以提前償還本金是非常重要的，只要本金減少，利息也就減少了。
所以，我們貸款應該著重於提前償還本金而不是找可以先還息的，
不過早點還錢，少繳利息本來就是非常基本的觀念。
在無法提前償還本金的部份，我們應該找個適合放短期資金的工具將資金暫存起來，
以免浪費了利息。其實最划算的暫放資金方式應該是債券，
尤其是政府公債是最為安全的，但我到處都找不到那裡可以買到政府公債，
以及其報價，所以暫用定存代替。
[補充]
因為父親需要資金周轉，所以我們最後選擇的是增貸 50萬，
而依母親的說法是只有華南願意貸250萬給我們。(未查証)
但是因為是沒有綁約的，所以可以先貸個七個月看情況再轉貸，雖然到時後可能升息了...
反正貸都貸了，且依母親看法認為早一天轉就省一天高利貸款也沒錯，
所以在檔案中填加了華南銀行的試算，可以在將來有轉貸需求時拿來作比較。
所以，以目前情況借250萬，
假設我們每個月50000還款，利息總數為206,941。
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