空屋創新高 賣屋趁早

空屋創新高 賣屋趁早 ( 撰文／張金鶚 )

住宅普查資訊8月底出籠，但遲遲不見政府公開，在取得普查空屋資訊後，希望能盡速提供給讀者。我認為，現階段空手者別急著進場，多屋族越早賣越好。

每10年的人口及住宅普查數據於8月底完成，至今遲遲不見政府公開，我不願臆測究竟是因擔心影響選情，還是數據殺傷力過大，或擔心建商反彈。不過，花了大筆經費與資源做出的住宅普查，可說是最精準的住宅調查。

從調查中我們可以了解全台住宅分布、空屋量（指的是無人經常居住，並未供其他使用用途）、自有率高低、持有結構、住戶職業與水準等，不僅可作為建商推案的依據、政府未來制定住宅政策的參考，民眾也能了解最「真實」的市場供需關係，理當是三贏的局面。

但政府為何不公布？唯一想到的合理解釋就是政府不願房市資訊太過透明，就如同實價登錄的議題，政府已表明「實價登錄」不等於「實際揭露」，未來會朝去區段化、去交易者識別化的方式呈現，就能看出執政者的心態。

根據2010年最新、但未正式公布的行政院主計處普查數據，全台的空屋率（空屋數占住宅總數的比例）攀升19.4%，高達156萬戶，相較於前次2000年調查的122萬戶，增加了34萬戶，空屋率提高1.8%。國外一般認定住宅市場正常的空屋率應介於3～5%之間，相較之下，台灣的空屋問題是多麼的嚴重！

若與1990年的67萬戶相較，過去20年來，全台累計增加的空屋高達89萬戶，這個數據說明：台灣房市的供給大於需求，空屋資源浪費且未能再利用，若再考量全球最低生育率這個因素，顯而易見市場並非業者單方面一直強調的「需求大於供給」。

再細看各都會區的空屋數量也是越來越高。以需求量最大的台北市為例，2000年時空屋數為10萬戶，比率為12.2%，至2010年達到12.7萬戶，空屋率13.8%，數據仍呈現上揚；新北市的問題更嚴重，2000年空屋高達22萬戶，比率17.4%，2010年跳升到33萬戶，空屋率上升約5%達到22.1%。

距離新北市最近桃園縣，過去10年空屋率雖然小幅下跌，但空屋量卻持續上升，這背後的涵意是，建商蓋的房子遠比市場需要的還多；從數字來看印證，2000年桃園空屋數達13.2萬戶，空屋率為23.2%；至2010年增加了2萬多戶，達15.37萬戶，空屋率21%。

再看電子新貴為主的新竹縣，近10年空屋率雖然只微幅上揚0.8%，但空屋的存量卻增加了快7千戶。2000年空屋數為2.5萬戶，比率為20%；到了2010年空屋數提高至3.2萬戶。

台中市（縣市合併前）空屋的絕對數字不高，這10年空屋率維持在26%沒有上升，但空屋率卻是全台之最，意謂蓋房子的數量遠超過需求，2000年台中有10萬戶空屋，2010年達到12.3萬戶。

往南至近年房價穩定、相對偏低的高雄市（縣市合併前），空屋也是有增無減，2000年為8.2萬戶，2010年達到11.4萬戶，比率從16.5到19.4%。就算是近10年空屋率一直維持15%的高雄縣，也從2000年的5萬戶提高至6萬戶，同樣增加了1萬戶。

總的來說，全台的空屋數過去30年有增無減，代表台灣空屋的「存量」不斷累積增加，以目前156萬戶、每戶500萬元、年利率2%計算，意謂每年有高達1560億元的資金浪費在房地產，好比政府把1560億元的現金放在地上，不去利用的意義相同。

其實1990年及2000年公布2次空屋數據後，建商及民眾猛然發現市場並非大家想像般的供不應求。以1990年為例，當時不管房市、股市都剛從景氣循環的高峰開始往下，因而進入10多年的長期空頭；2000年的情況雖有不同，當時台灣房市仍在谷底，同時又遭遇到科技泡沫，內需經濟不振，空屋數據一出，驚覺問題更嚴重，而在2003年爆發SARS疫情時，房市打到最低點。

這次是否也會重蹈覆轍？答案應該很明顯，因為現在台灣面臨內外夾擊的問題，全球景氣明年可能緩步下滑，而台灣房市已走了8年的多頭，上漲空間很有限，但下跌風險卻很高。政府在今年6月奢侈稅實施後，成交量已大幅萎縮，目前雖然房價仍維持在高檔，主要是手上持有多棟不動產的投資人，認為總統大選後房價有機會上漲，加上利率仍在低水位，願意「再撐一下」。

但只要市場的利空越來越多，空屋數據公布後，很可能成為最後一根稻草，衷心建議自住客不要急，投資客賣屋要趁早，因為當房價跌幅超過奢侈稅課稅稅率（10～15%），屆時就有骨牌效應出現，不可不慎。

台灣地區住宅空屋率歷次普查結果

 （圖片提供：張金鶚）
主要都市10年間空屋率之變動

 說明：（）內的舊，指的是縣市合併前的範圍　（圖片提供：張金鶚）

主要都市10年間空屋數之變動

說明：（）內的舊，指的是縣市合併前的範圍。（圖片提供：張金鶚）

張金鶚︰未公布資訊 增炒房空間

自由時報 – 2011年10月26日 上午4:23

〔自由時報記者林美芬／台北報導〕行政院主計處每10年一次的住宅普查已經完成，空屋率創歷年新高，但行政院卻沒有對外公布，政大教授張金鶚認為，政府無疑是給某些人炒作房價的空間，對政府資源分配、民眾及建商，都是一大傷害。

但政府不主動公布這些訊息，張金鶚深感不以為然。他認為，政府不只沒有從空屋增加太多的資源中去努力找尋解決之道，反而還在空屋數最多的區域如新北市，大量興建合宜住宅、社會住宅，對資源是一種浪費。

據了解，2010年的人口及住宅普查調查，早在今年8月底就完成，但遲至今日，行政院仍沒有公布，就學術價值而言，張金鶚認為，這是台灣最精準的住宅調查，沒有公布是一件十分可惜及不應該的事。

淡江大學教授莊孟翰指出，主計處最新的報表中，戶內經常住人所擁有調查結果約是在84.9%，也就反推空屋率是15%左右，即使不到19%，但仍然相當高，政府應該要正視這個問題。

張金鶚說，從調查結果的精細數據，可以了解全台住宅分布、空屋量、自有率高低、持有結構、住戶職業與水準等，不僅可作為政府制定住宅政策的參考、建商推案依據、民眾更從中了解整個市場供需關係，反映到最真實的市場面，不會陷在資訊模糊的市場迷霧中。

莊孟翰認為，政府宜從稅制整合角度來整合資源，釋出這些空屋，做為解決弱勢族群居住的方法。而依照一般認定，住宅市場正常的空屋率應介於3～5%之間，相較之下，顯示出台灣空屋問題嚴重！